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二手房自由交易流程简介及注意事项

2012-9-13 22:36| 发布者: admin| 查看: 2148| 评论: 0

摘要: 市民郝先生最近看上了单位附近小区的一套两室一厅的房子,因为是通过朋友关系找到的房源,就想直接跟房东交易,买卖双方也都同意。但现在的问题是,郝先生虽然省了一笔中介费,却可能因为对二手房直接交易流程的不了 ...
        市民郝先生最近看上了单位附近小区的一套两室一厅的房子,因为是通过朋友关系找到的房源,就想直接跟房东交易,买卖双方也都同意。但现在的问题是,郝先生虽然省了一笔中介费,却可能因为对二手房直接交易流程的不了解,而耗费太多的时间精力。
  
  二手房买卖一般有两种方式,一是通过中介公司进行交易,二是买卖双方自由交易。在武汉目前的二手房交易中,前一种交易方式的数量占比较多。在这两种交易方式中,同样都存在流程繁琐、手续复杂的问题。本期小编对如何顺利进行自由交易做出相关介绍和分析,以供自由交易者参考。
  
  两种交易方式各有利弊
  
  通过房屋中介公司交易最大的好处就是安全、省心。中介公司对房地产交易、过户和贷款的办理十分专业,能为买卖双方省去好多的麻烦,更重要的是,中介公司所起的居间担保作用,能够以第三方身份,为买卖双方的交易安全起到保障作用,保证双方的利益不受损害。
  
  不过,二手房居间交易一定要委托正规的中介公司进行操作,否则可能使双方受到损失。
  
  而不通过房屋中介公司,选择自己交易的最大好处就是省钱,不需要缴纳中介费,而且自己亲自办理,让人放心。但是由于大部分买卖双方对房地产了解得不多,很容易忽略一些细节,结果就会导致一系列的纠纷,甚至是经济损失。自由交易的缺点是需要交易双方花费很多的时间和精力,而且交易过程中的付款安全性得不到有效的保障。如果买方是按揭贷款,手续则更为繁杂。因此建议:自行达成交易的买卖双方,可以委托一些“放心中介”办理权属过户和按揭贷款手续。
  
  自由交易全流程简介
  
  根据付款方式和是否存在阶段性担保的不同,二手房自由交易又有几类不同的方式,其中全款交易最为简单。另外比较常见的,是买方申请贷款有阶段性担保交易方式。具体流程如下:
  
  1、发布或查找信息;2、接触洽谈并确定交易意向;3、签署网上电子合同,并打印(含下定金);4、房产评估公司出具房屋评估报告;5、办理贷款审批、担保手续;6、办理过户登记、缴纳相关税费;7、领取权证;8、交割首付款;9、办理抵押登记手续;10、领取抵押权证;11、银行放款给卖方;12、房屋交付。
  
  以上交易流程中,比较费时、费力的是请房屋评估公司出报告、办理贷款审批手续、办理房屋过户手续等,这些环节一共涉及到的准备材料有近20项。
  
  签署网上电子合同流程
  
  买卖双方需要注意的是,从2007年11月1日起,对个人自行购买二手房(双方未通过中介机构成交)实行网上合同签约。
  
  据了解,对于个人自行购买二手房(双方未通过中介机构成交的)的,不再使用《武汉市存量房买卖合同》(2003年版),交易双方当事人需登陆武汉房地产市场信息网进行网上签约。网上签约具体操作步骤如下:
  
  1、登录武汉房地产市场信息网;2、进入二手房市场信息,点击二手房个人网上合同登记;3、到《武汉市存量房买卖合同》网上签约界面,按照要求填写相关信息,完成后确认、保存信息并生成合同备案登记号,凭该登记号可进行网上合同查询;4、凭合同备案登记号到房产部门打印正式合同;5、打印合同后到房产部门申请办理存量房转移登记手续。
  
  过户的流程和资料准备
  
  据了解,二手房在房管局直接交易过户的主要流程是:1、面核;2、取号;3、受理、计费;4、到收费窗口开缴款通知单;5、银行缴费;6、返回收费窗口领取发票;7、返回原收件窗口领取收件单。
  
  过户所需准备的主要有:买卖双方身份证、户口本、结婚证(单身须户籍所在地出具的单身证明、离异须提供离婚证和财产分割协议、买方非武汉市户口的须提供户籍所在地出具的《流动人口婚育证明》)、房产证、土地证原件及复印件、房产交易评估报告等。
  
  二手房自由交易其他注意事项
  
  目前二手房交易市场上市交易的房屋性质多种多样,有些房屋是不被允许交易的,如两证不全的房屋、未过一定年限的经适房、集体土地性质的“小产权房”等。对于这样的房产,购买者最好对照法律规定,谨慎辨别。此外,还需注意如下两条事项。
  
  确认卖方身份:一般情况下,房屋的出售人和房主是一致的,但是也有出售人为非房主本人的情况,有的是委托子女或代理人代为出售。在自由交易前核实卖方身份,确认出售人为房主本人将十分重要,它可以减少纠纷、规避风险。
  
  仔细查验房屋:二手房非商品房,房屋的现状各不相同,有的装修很高档,有的是已经有几十年历史的老房子,在房屋的现状上可谓千差万别。因此,自由交易过程中更要仔细查验房屋,从而避免在交付以后才发现房屋缺陷。(以上信息仅供参考,交易流程及注意事项会因实际案例不同而有差别,详情以房管部门有关政策为准)

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